O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) cobrado no momento da integralização de capital sempre foi um obstáculo para a realização de planejamentos tributários que visam reduzir a tributação do Imposto de Renda sobre aluguéis recebidos ou na venda de imóveis.
A criação de uma pessoa jurídica para essas finalidades oferece inúmeras vantagens, pois, comparada à tributação incidente sobre essas mesmas operações na pessoa física, a carga tributária pode ser reduzida em mais da metade.
Por exemplo, os aluguéis recebidos por uma pessoa física são tributados a uma alíquota de 27,5%. Entretanto, se esses mesmos aluguéis forem recebidos por uma pessoa jurídica, a tributação será reduzida para aproximadamente 11,33%, gerando uma economia significativa.
O que frequentemente impede o contribuinte de adotar essa estratégia é o pagamento do ITBI, que, no município de Curitiba, pode chegar a uma alíquota de 2,7% sobre o valor de mercado do bem.
O artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal prevê: “O imposto previsto no inciso II (o ITBI) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”
Nos termos da Constituição Federal, a imunidade do ITBI existe desde que esses bens não sejam destinados a uma pessoa jurídica com atividades imobiliárias.Até recentemente, esse era o entendimento predominante. No entanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em julgamento inédito do Conselho Especial, decidiu por unanimidade, na Arguição de Inconstitucionalidade Cível nº 0705115-03.2021.8.07.0018, acolher a tese e declarar a inconstitucionalidade parcial do §1º, do art. 3º da Lei 3.830/06 e do §1º, do art. 2º, do Decreto Distrital nº27.576/2006, na parte em que mencionam os incisos I e III, do caput, de forma que a exceção neles prevista restrinja se ao inciso II.
Isso significa que aquele tribunal, de forma unânime e inédita, entendeu que a imunidade do ITBI é aplicável mesmo quando a integralização dos imóveis ocorre para uma pessoa jurídica com atividades predominantemente imobiliárias.
O aspecto mais impressionante é que o Conselho Especial do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, composto por 19 desembargadores, decidiu de forma unânime, indicando que todo o tribunal compartilha do entendimento de que a imunidade do ITBI se aplica na integralização de bens imóveis, mesmo quando a empresa tem atividade predominantemente imobiliária.
Evidentemente, a questão deverá ser levada ao Supremo Tribunal Federal, mas o fato de um Tribunal de Justiça, com todos os membros de seu Conselho Especial, compartilharem do mesmo entendimento é realmente um aspecto importante e que pode pesar futuramente na análise pelo Supremo.
De todo modo, desde logo este julgamento vai servir de “jurisprudência” para que os contribuintes discutam a questão com mais segurança e embasamento.
A discussão é válida e com certeza ainda irá gerar muita polêmica. Iremos acompanhar.
Rafael Conrad Zaidowicz é contador e advogado, respectivamente, da Zaidowicz Contabilidade Empresarial Ltda e Zaidowicz & Soares advogados.
