O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente no momento da integralização do capital social sempre foi um obstáculo para a realização de planejamentos tributários que objetivam a redução da tributação do Imposto de Renda sobre aluguéis recebidos ou sobre o ganho de capital na venda de imóveis. São inúmeras as vantagens na criação de uma pessoa jurídica para essas finalidades, pois quando comparada com a tributação incidente sobre essas mesmas operações na pessoa física, a carga tributária pode ser reduzida em mais da metade.
Por exemplo, os aluguéis recebidos pela pessoa física são tributados a uma alíquota de 27,5%, entretanto, se estes mesmos aluguéis forem recebidos pela pessoa jurídica, esta tributação será reduzida para em torno de 11,33%, ou seja, menos da metade.
O que muitas vezes impede o contribuinte de colocar essa estratégia em prática é justamente o pagamento do ITBI, que, no caso do município de Curitiba, pode chegar a uma alíquota de 2,7% sobre o valor de mercado do bem. E assim prevê o art. 156, §2º, inciso I da Constituição Federal:
“O imposto previsto no inciso II (o ITBI) não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”
Assim, nos termos da Constituição Federal, a imunidade do ITBI existe desde que os bens não sejam transferidos para uma pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias – ao menos, este era o entendimento até que o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em julgamento inédito do Conselho Especial, decidiu, por unanimidade, na Arguição de Inconstitucionalidade Cível nº 0705115- 03.2021.8.07.0018, por declarar a inconstitucionalidade parcial do §1º, do art. 3º da Lei 3.830/06 e do §1º, do art. 2º, do Decreto Distrital nº 27.576/2006, na parte em que mencionam os incisos I e III, do caput, de forma que a exceção neles prevista restrinja-se ao inciso II.
Isto significa dizer que aquele tribunal, de forma unânime e inédita, entendeu que a imunidade do ITBI é, sim, aplicável, mesmo quando a integralização dos imóveis seja destinada a uma pessoa jurídica com atividades preponderantemente imobiliárias.
O fato que mais impressiona é que essa decisão do Conselho Especial do Tribunal de Justiça do Distrito Federal foi tomada por 19 desembargadores, sendo o julgamento decidido de forma unânime, ou seja, temos um Colegiado inteiro com o entendimento de que a imunidade ao ITBI é aplicável na integralização de bens imóveis mesmo quando a empresa tenha atividade preponderantemente imobiliária.
Evidentemente, a questão deverá ser levada ao Supremo Tribunal Federal, mas ter um Tribunal de Justiça, com todos os seus membros de seu Conselho Especial, compartilhando do mesmo entendimento é realmente um aspecto que vai pesar no momento da análise pelo Supremo.
De todo modo, o fato é que este julgamento vai servir de base jurisprudencial para que os contribuintes discutam a questão com mais segurança e embasamento. A discussão é válida e abre a possibilidade de não recolher estes tributos em operações futuras e recuperar o que foi recolhido em operações passadas.
